תכנית חפ/2444/6 היא תכנית מתאר מקומית בסמכות ועדה מחוזית להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי במתחם ברנר 20-30 שבשכונת רמות רמז בחיפה, על שטח של 3.856 דונם. התכנית מהווה חלק מהליך התחדשות עירונית של המרקם הוותיק בעיר. היא מציעה הריסה של שני מבני המגורים הקיימים ובהם 42 יחידות דיור, והקמת מגדל מגורים ומבנה מרקמי הכוללים יחד 182 יחידות דיור — תוספת נטו של 140 יח"ד — לצד קומת קרקע עם חזית מסחרית והקצאה ציבורית מבונה. הבינוי המוצע כולל שני מבנים בלבד בתא שטח אחד: מגדל בן עד 29 קומות בגובה של עד 99 מ' מהכניסה הקובעת, ומבנה מרקמי בן עד 9 קומות בגובה של כ-33 מ'. התכנית כוללת איחוד וחלוקה מחדש של החלקות ללא הסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה, הפקעה והרחבה של רחוב ברנר, הוספת שימושי מסחר ומבני ציבור, קביעת זיקות הנאה לציבור והסדרי תנועה וחנייה. תחום התכנית ממוקם בחלקו התחתון של רחוב ברנר, כאשר מעליו מדרון תלול המהווה גינה עירונית — "גן זליג".
שני מבני מגורים המיועדים לפינוי ולהריסה, ובהם 42 יחידות דיור בהיקף 2,940 מ"ר מאושרים. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מפרטים את מספר הקומות במבנים הקיימים, את שנת הקמתם, את מצבם הפיזי או את קיומם של ממ"דים. במסגרת התכנית הוכן נספח חברתי. המתחם שוכן על מדרון בחלקו התחתון של רחוב ברנר, מתחת לגן זליג.
פרטי התכנית
📍 כתובת: ברנר 20-30, שכונת רמות רמז, חיפה — בחלקו התחתון של רחוב ברנר, מתחת למדרון גן זליג, דרומית לשכונת גבעת זמר ודרום-מערבית לשכונת אחוזה (גוש 11194, חלקות 297-298 בשלמותן וחלק מחלקה 307)
📅 סטטוס: מופקדת להתנגדויות — התכנית פורסמה להפקדה ברשומות ב-24.06.2026 ובעיתונים ב-26.06.2026, לאחר החלטת הוועדה המחוזית בדיון בהפקדה ב-26.01.2026. המועד האחרון להגשת התנגדויות הוא 28.08.2026, כלומר חלון ההתנגדויות פתוח נכון למועד כתיבת הניתוח. התכנית טרם אושרה ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנון סטטוטורי" והמתחם אינו בביצוע.
📣 הכרזה: לא מוכרז — במאגר הרשות להתחדשות עירונית (מתחם מס' 8002797, "ברנר 20-30") לא רשום תאריך הכרזה ולא רשום מסלול. משמעות הדבר שהטבות המס הייחודיות החלות על מתחמי פינוי-בינוי מוכרזים אינן חלות על המתחם.
🛣️ מסלול: תכנית מתאר מקומית בסמכות הוועדה המחוזית חיפה (מרחב תכנון מקומי חיפה). התכנית כוללת איחוד וחלוקה מחדש של החלקות ללא הסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה, וכן הפקעה לטובת הרחבת רחוב ברנר.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 304-1279249
זכויות בנייה למגורים: פלדלת — לא חושב. הוראה א' לטבלה 5 קובעת במפורש כי שטחי הבנייה בתכנית זו הם שטחי בנייה כוללים (עיקרי + שירות) ואינם מפוצלים, ולכן לא ניתן לגזור את רכיב השטח העיקרי שמעל הכניסה הקובעת הנדרש לחישוב פלדלת מבלי להמציא נתון. הנתונים המדויקים לפי טבלה 5: תא שטח 1 (מגורים ה'), גודל מגרש 2,574 מ"ר — 23,840 מ"ר שטחי בנייה כוללים מעל הכניסה הקובעת עבור 182 יח"ד, כלומר כ-131 מ"ר ברוטו ליחידה (עיקרי ושירות יחד). בנוסף מוקצות מרפסות בהיקף 3,402 מ"ר מעבר לשטחי הבנייה — כ-18.7 מ"ר ליחידה בממוצע. לתא השטח מוקצים גם 300 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור ו-300 מ"ר מסחר. החניון בתא שטח 1 מונה 2,100 מ"ר מעל ו-3,723 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת (סה"כ 5,823 מ"ר), ובתא שטח 2 (שטח ציבורי פתוח) חניון נוסף של 3,150 מ"ר מעל ו-3,241 מ"ר מתחת (סה"כ 6,391 מ"ר), ברישום תלת-ממדי כמגרש 2A. לפי הערה (2) לטבלה, 10% מהיחידות יהיו 'דירות קטנות מאוד' ו-20% 'דירות קטנות' כהגדרתן בתכנית, ומתוך השטחים 100 מ"ר יוקצו לשטחים משותפים לדיירים.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 300 מ"ר
מס' דירות קיימות: 42 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 140 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 182 יח"ד
מס' קומות: 9-29 מעל הכניסה הקובעת: לפי הערה (4) לטבלה 5 יוקמו בתא השטח שני מבנים לכל היותר — מגדל בן עד 29 קומות ומבנה מרקמי בן עד 9 קומות. לפי הערה (3), גובה המגדל עד 99 מ' מהכניסה הקובעת וגובה המבנה המרקמי כ-33 מ', ואינם כוללים קומה טכנית ומתקנים טכניים. מתחת לכניסה הקובעת — 2 קומות למגורים ו-3 קומות לחניון (חלוקת קומות החניון מעל ומתחת לכניסה הקובעת תיקבע סופית בשלב הרישוי).
הוראות חשובות בתכנית: מספרי היח"ד עקביים בכל המקורות: דברי ההסבר, עיקרי הוראות התכנית, לוח הכמויות של מבא"ת ומאגר הרשות להתחדשות עירונית נוקבים כולם ב-42 קיימות, תוספת 140 וסה"כ 182. הצלבת השטחים מתיישבת אף היא: 23,840 מ"ר שטחי בנייה כוללים בתוספת 3,402 מ"ר מרפסות נותנים 27,242 מ"ר — בדיוק נתון "מגורים (מ"ר)" בלוח הכמויות. מכפיל יח"ד ×4.33 (42→182) — גבוה מהטווח הטיפוסי בפב"ב (×2.5-×4), ומוסבר בכך שהמתחם הקיים דליל במיוחד (שני מבנים בלבד עם 42 יח"ד) והתכנית מציבה במקומם מגדל בן 29 קומות. צפיפות ברמת התכנית כולה 47.2 יח"ד לדונם על 3.856 דונם, ובחישוב נטו על מגרש המגורים בפועל (תא שטח 1, 2,574 מ"ר) הצפיפות מגיעה לכ-70.7 יח"ד לדונם — חריגה מאוד ביחס לטווח המקובל בפינוי-בינוי (20-30), ונובעת מכך שמדובר במגרש קטן יחיד שעליו מוצב מגדל, ולא במתחם רב-דונמי. יש להתייחס לנתון זה כאל מאפיין אמיתי של התכנית ולא כשגיאת נתונים. שטחי הבנייה בתכנית אינם מפוצלים לעיקרי ושירות (הוראה א' לטבלה 5), ולכן לא ניתן לחשב פלדלת ולא נמסר כאן אומדן שאינו נשען על מקור. ממוצע ברוטו של כ-131 מ"ר ליחידה כולל שטחי שירות, ואינו בר-השוואה ישירה לטווח העיקרי הטיפוסי (80-110). התכנית כוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים והפקעה להרחבת רחוב ברנר.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
