תכנית חפ/2281 היא תכנית מתאר מקומית מאושרת להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי במתחם ברל כצנלסון שבשכונת נווה שאנן בחיפה, על שטח של 34.48 דונם בגוש 11200. התכנית מציעה הריסה של שבעה מבני מגורים ותיקים בקיבולת של 126 יחידות דיור, והקמת מתחם מגורים מודרני בן שבעה מבנים בקיבולת של 372 יחידות דיור — תוספת נטו של 246 יח"ד. הבינוי המוצע מתחלק לשני טיפוסים: שלושה מבנים בייעוד מגורים ג'3 (תאי שטח 51, 52, 53) בני 7 קומות מעל הכניסה הקובעת בגובה 21 מ' ובהם 44 יח"ד כל אחד, ושני מגדלים בייעוד מגורים ד'1 (תאי שטח 41, 42) בני 15 קומות בגובה 48 מ' ובהם 120 יח"ד כל אחד. המתחם סמוך לגבעת השבשבת שבנווה שאנן, המהווה שטח ציבורי פתוח מרכזי בשכונה, ובקרבת מרכז זיו. במטרה ליצור מגרשים בגיאומטריה שתאפשר בניית יחידות דיור גדולות וחניונים, התכנית משנה את גבולות המגרשים תוך הותרת שטח ציבורי פתוח ביניהם, כוללת איחוד וחלוקה של מגרשים ללא שינוי בגודל השטח המוקצה לייעוד מגורים, מתווה דרך חדשה ומרחיבה דרכים קיימות. גודל הדירה המוצע לפי דברי ההסבר הוא כ-118 מ"ר שטח עיקרי ליחידת דיור.
שבעה מבני מגורים ותיקים ובהם 126 יחידות דיור, בהיקף 6,900 מ"ר שטח עיקרי. בנייני המגורים הוקמו על פי הוראות התכניות ה"נושאיות" המאושרות חפ/918נב' וחפ/918א', כאשר גבולות המגרשים, רחוב ברל כצנלסון וצורת גבעת השבשבת נקבעו בתכנית חפ/918 משנת 1955 — כלומר מדובר בבנייה מתקופת שנות ה-50 וה-60. על השטח חלה גם תכנית מאושרת חפ/375 משנת 1940. בנוסף קיימים בתחום התכנית 989 מ"ר מבני ציבור, המבוטלים במצב המוצע. שטחי מגרשי המגורים במצב המוצע זהים לשטחי מגרשי המגורים במצב הקיים. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מפרטים את מספר הקומות במבנים הקיימים, את מצבם הפיזי או את קיומם של ממ"דים.
פרטי התכנית
📍 כתובת: רחוב ברל כצנלסון, שכונת נווה שאנן, בסמוך למרכז זיו ולגבעת השבשבת, חיפה (גוש 11200 — חלקות בשלמותן 262-268, 307; חלקי חלקות 6, 14-15, 53, 96, 285-286, 288, 298, 303, 308, 320)
📅 סטטוס: מאושרת — התכנית פורסמה לאישור ברשומות ב-10.08.2011 (הודעה בדבר אישור התכנית באתר האינטרנט ב-28.03.2011), לאחר שההתנגדויות שהוגשו ב-03.06.2010 נדונו והוכרעו ב-05.10.2010. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנית מאושרת — אחרי רישוי", כלומר שלב הרישוי כבר נחצה. עם זאת המתחם מסומן במאגר כמי שאינו בביצוע, וחלפו כ-15 שנה מאז אישור התכנית.
📣 הכרזה: מתחם מוכרז — הוכרז ביום 04.01.2007 (מתחם "ברל כצנלסון", מזהה 33338, מאגר הרשות להתחדשות עירונית), במסלול רשויות. ההכרזה קדמה בכארבע שנים לאישור התכנית. שנת תוקף במאגר: 2011.
🛣️ מסלול: מסלול רשויות — פינוי-בינוי ביוזמת הרשות המקומית, כך שקצב ההתקדמות תלוי בעיריית חיפה. התכנית כוללת איחוד וחלוקה של מגרשים ללא שינוי בגודל השטח המוקצה לייעוד מגורים, התוויית דרך חדשה והרחבת דרכים, וקביעת הסדרי תנועה וחניה.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: חפ/2281
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 45,528 מ"ר (עיקרי-מעל 41,064 מ"ר לפי טבלה 5, בתוספת 12 מ"ר × 372 יח"ד = 4,464 מ"ר). פירוט לפי תא שטח: מגורים ג'3 — תאים 51, 52, 53, כל אחד 4,248 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-44 יח"ד (סה"כ 12,744 מ"ר / 132 יח"ד); מגורים ד'1 — תאים 41, 42, כל אחד 14,160 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-120 יח"ד (סה"כ 28,320 מ"ר / 240 יח"ד). ממוצע שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת ליחידה ≈ 110 מ"ר; דברי ההסבר נוקבים בכ-118 מ"ר עיקרי ליחידה, נתון הכולל גם 2,832 מ"ר עיקרי מתחת לכניסה הקובעת (944 מ"ר בכל אחד מתאים 51-53). בנוסף 21,800 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת ו-24,600 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת (חניונים). מעבר לשטחי הבנייה שבטבלה מותרת בניית מרפסות מקורות בשטח 450 מ"ר לכל אחד מתאים 51, 52, 53 ו-1,400 מ"ר לכל אחד מתאים 41, 42 — סה"כ 4,150 מ"ר.
זכויות בנייה למסחר: סה"כ זכויות במתחם: 90,296 מ"ר
מס' דירות קיימות: 126 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 246 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 372 יח"ד
מס' קומות: 7-15 מעל הכניסה הקובעת: מגורים ג'3 (תאי שטח 51, 52, 53) — 7 קומות בגובה 21 מ' ו-4 קומות מתחת לכניסה הקובעת; מגורים ד'1 (תאי שטח 41, 42) — 15 קומות בגובה 48 מ' ו-3 קומות מתחת לכניסה הקובעת. לפי הערה (3) לטבלה 5, קומת הקרקע במגדלי תאים 41-42 תהיה קומת לובי ולא יהיו בה יחידות דיור, ובגובה של עד 6 מ'.
הוראות חשובות בתכנית: מספר היח"ד — יש לשים לב לפער בין המקורות: דברי ההסבר, טבלת הזכויות (טבלה 5) ולוח הכמויות של מבא"ת נוקבים כולם ב-372 יח"ד מוצעות (44×3 + 120×2 = 372), ואילו מאגר הרשות להתחדשות עירונית רושם 486 יח"ד מוצעות ו-372 יח"ד נוספות. מסמכי התכנית הם המקור הסטטוטורי ולכן ננקב 372 סה"כ ו-246 תוספת נטו על 126 הקיימות. באותו אופן, המאגר רושם 486 היתרי בנייה — מספר החורג ממספר היחידות שהתכנית כולה מאפשרת, ולכן יש להתייחס לנתוני המאגר במתחם זה בזהירות. סכימת טבלה 5 מתיישבת במלואה: 4,248×3 + 14,160×2 = 41,064 מ"ר עיקרי-מעל, ובתוספת 2,832 מ"ר עיקרי-מתחת מתקבלים 43,896 מ"ר עיקרי — בדיוק סכום לוח הכמויות (15,576 מ"ר למגורים ג'3 ו-28,320 מ"ר למגורים ד'1). מכפיל יח"ד ×2.95 (126→372) — בתוך הטווח המקובל בפב"ב. צפיפות ברמת התכנית כולה 10.8 יח"ד לדונם על 34.48 דונם, אך זהו נתון מטעה: שטח התכנית כולל דרכים, שטחים ציבוריים פתוחים וחלק מגבעת השבשבת. שטח מגרשי המגורים בפועל (תאי שטח 41, 42, 51, 52, 53) הוא 12,435 מ"ר בלבד, כלומר צפיפות נטו של כ-29.9 יח"ד לדונם — והתכנית עצמה נוקבת בצפיפות נטו של 24.4-33.5 יח"ד לדונם לפי תא שטח.
רק דקה מזמנך
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט זה משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד. איסוף הנתונים מתבצע באמצעות מערכת בינה מלאכותית מתקדמת לצד סקירה אנושית, ועל אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
חשוב לקחת בחשבון שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
צוות של שמאי מקרקעין ועורכי דין מלווה אתכם בקניית נכס במתחם פינוי בינוי. בודקים את סטטוס התכנית, את אחוז החתימות, את חוסן היזם ואת המחיר מול הפוטנציאל, ומלווים אתכם עד הרישום בטאבו.
שיחת היכרות ללא עלות וללא התחייבות · נחזור תוך 24 שעות
