תכנית חפ/מק/1335/ו היא תכנית מתאר מקומית מאושרת להתחדשות עירונית במסלול עיבוי בינוי ברחוב אריה לוין בקריית שמואל, קריית חיים המזרחית שבחיפה, על שטח של 5.614 דונם (גוש 10444, חלקה 2436). בשונה מפינוי-בינוי קלאסי, התכנית אינה מציעה הריסה של מבני המגורים אלא תוספת קומות ויחידות דיור מעל חמישה מבני שיכון קיימים, תוך קביעת זכויות והוראות בנייה למתחם ושינוי קווי בניין, לפי סעיף 62א(א2)(1) לחוק התכנון והבנייה. כיום עומדים במתחם חמישה מבני שיכון ובהם כ-16 יח"ד לכל מבנה — 79 יח"ד קיימות בפועל מתוך 80 מאושרות. התכנית מוסיפה 84 יח"ד ומביאה את המתחם ל-164 יח"ד בסך הכול, באמצעות שני טיפוסי בינוי עיקריים הנבנים על גבי הבינוי הקיים, כך שהמבנים יגיעו ל-10 עד 11 קומות מעל הכניסה הקובעת (גובה 27.27-33.77 מ'), כשהקומה העליונה היא חלק מדירת פנטהאוז דו-מפלסית. קומת הקרקע המשותפת בכל מבנה תשרת את כלל הדיירים בחלקה ותכלול פונקציות משותפות כגון מועדון דיירים ולובי פעיל. את התכנית הגישה שקמונה — החברה הממשלתית-עירונית לשיקום הדיור בחיפה בע"מ — והיא נערכה על ידי קום אדריכלים בע"מ.
חמישה מבני שיכון קיימים על חלקת מגורים אחת (גוש 10444 חלקה 2436), ובהם כ-16 יח"ד לכל מבנה. לפי דברי ההסבר קיימות בפועל 79 יח"ד מתוך 80 מאושרות. המבנים אינם מיועדים להריסה אלא לעיבוי — תוספת קומות ויחידות דיור מעליהם. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מציינים את שנת הקמת המבנים, מצבם הפיזי או קיומם של ממ"דים בדירות הקיימות. במסגרת התכנית הוכן נספח חברתי שסקר את המצב הדמוגרפי-כלכלי של השכונה ככלל ושל חלקת התכנית בפרט, והצביע על רצון גדול של התושבים בהליך של התחדשות עירונית.
פרטי התכנית
📍 כתובת: אריה לוין 14, פינת רחוב דב פרומר, קריית שמואל, קריית חיים המזרחית, חיפה (גוש 10444 חלקה 2436)
📅 סטטוס: מאושרת — התכנית פורסמה לאישור ברשומות ב-15.06.2022 והטיפול בה הסתיים (12.07.2022). ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנית מאושרת לפני מימוש", המתחם אינו בביצוע ולא נרשמו היתרי בנייה — כלומר כארבע שנים חלפו מאז האישור ללא מימוש.
📣 הכרזה: לא מוכרז — במאגר הרשות להתחדשות עירונית (מתחם מס' 4353, "אריה לוין") לא רשום תאריך הכרזה ולא רשום מסלול. משמעות הדבר שהטבות המס הייחודיות החלות על מתחמי פינוי-בינוי מוכרזים אינן חלות על המתחם.
🛣️ מסלול: עיבוי בינוי — תכנית מתאר מקומית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62א(א2)(1) לחוק התכנון והבנייה, המאפשר תוספת קומות ויח"ד מעל מבנים קיימים. אין מדובר במסלול פינוי-בינוי מוכרז, ומבני המגורים הקיימים אינם נהרסים.
👷 יזם: לא אותר יזם מבצע. מגישת התכנית היא שקמונה — החברה הממשלתית-עירונית לשיקום הדיור בחיפה בע"מ (חברה עירונית, לא יזם פרטי); עורך התכנית הראשי הוא יעקב קום, קום אדריכלים בע"מ.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 304-0740860
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 18,359 מ"ר (עיקרי-מעל 16,391 מ"ר לפי טבלה 5, בתוספת 12 מ"ר × 164 יח"ד = 1,968 מ"ר). פירוט העיקרי לפי מבנה בתא שטח 100: אריה לוין 14 — 3,520 מ"ר / 36 יח"ד; אריה לוין 14א — 3,535 מ"ר / 36 יח"ד; אריה לוין 16 — 2,446 מ"ר / 28 יח"ד; אריה לוין 18 — 3,520 מ"ר / 36 יח"ד; אריה לוין 18א — 3,370 מ"ר / 28 יח"ד. ממוצע שטח עיקרי ליח"ד ≈ 100 מ"ר. בנוסף 3,690 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת ו-400 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת (תחזוקה ומתקנים טכניים לכלל המגרש), וכן 1,968 מ"ר מרפסות זיזיות מעבר לשטח העיקרי (12 מ"ר ליח"ד בממוצע; ניתן עד 14 מ"ר ליח"ד בתנאי שסה"כ השטח לא יעלה על 1,968 מ"ר).
זכויות בנייה למסחר: אין שטחי מסחר או תעסוקה בתכנית. סה"כ זכויות במתחם: 20,481 מ"ר (עיקרי מעל הכניסה הקובעת 16,391 מ"ר, שירות מעל הכניסה הקובעת 3,690 מ"ר, שירות מתחת לכניסה הקובעת 400 מ"ר).
מס' דירות קיימות: 80 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 84 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 164 יח"ד
מס' קומות: 10-11 מעל הכניסה הקובעת (לא כולל קומה טכנית): אריה לוין 14, 14א ו-18 — 11 קומות בגובה 33.77 מ'; אריה לוין 16 — 10 קומות בגובה 27.27 מ'; אריה לוין 18א — 10 קומות בגובה 33.77 מ'. דברי ההסבר מתארים את הבינוי כמבנים בני 7-8 או 9-10 קומות; טבלת הזכויות (טבלה 5) היא המקור הסטטוטורי המחייב.
הוראות חשובות בתכנית: מספר היח"ד: טבלת הזכויות (טבלה 5) ודברי ההסבר נוקבים שניהם ב-164 יח"ד מוצעות, ואילו מאגר הרשות להתחדשות עירונית ולוח הכמויות במבא"ת רושמים 163. סכימת טבלה 5 לפי מבנה (36+36+28+36+28) נותנת 164 בדיוק, וכן 12 מ"ר × 164 = 1,968 מ"ר — בדיוק שטח המרפסות הרשום בטבלה; לפיכך ננקב 164. בהתאמה, דברי ההסבר מציינים 79 יח"ד קיימות בפועל מתוך 80 מאושרות ותוספת של 84 יח"ד (80+84=164). מכפיל יח"ד ×2.05 (80→164). צפיפות 29.2 יח"ד לדונם על 5.614 דונם — בקצה העליון של הטווח המקובל (20-30). ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד כ-100 מ"ר — במרכז הטווח הטיפוסי (80-110). סכימת טבלה 5 מתיישבת במלואה: 3,520+3,535+2,446+3,520+3,370 = 16,391 מ"ר עיקרי, ו-820+900+500+820+650 = 3,690 מ"ר שירות. תקן החניה בתכנית הוא 0.5-1 מקום חניה ליח"ד. התכנית ללא איחוד וחלוקה.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
